自售陷阱多,賣屋找專家(嘉義房屋仲介)
明叔過兩天就過70大壽了,但是,令他高興的事情還不止這一樁。前一陣子,明叔的獨子小明終於把認識很久的女朋友帶回家,明叔對這個準媳婦非常滿意,決定將他那間空了很久的店面給賣了,籌筆錢讓兒子娶媳婦。雖然孝順的小明說自己還有存款,不用老爸擔心;可是這畢竟是件大事,老人家說什麼都要幫兒子辦得風風光光的才行。明叔的店面位於鬧市百貨公司旁的巷子裡,面積不小,大概60來坪,原本租給人家當網咖,後來網咖倒了,承租客也不見了,原來的電腦網路設備被債主搬得乾乾淨淨,還拖了好機個月租金沒給,還好還留了2個月押金在手上。沒由來的糾紛讓他心煩不已,決定不再出租,就讓店面空在那裡。在這期間,很多中人、掮客不知道哪裡打聽來這個空店面是明叔的,紛紛打電話來要他委租或委售,他不勝其擾,又聽說這些人抽佣很高、可能還會騙產權、一屋二賣、騙走貸款…等等,索性自己來處理。於是,他拿了一張大紅紙,寫了個「售」字、留了電話,直接貼在店面門口拉下來的鐵門上,上頭還註明「自售,掮免」的字樣,以為這樣就可以避開這諸多困擾了…。過沒兩天,果然就有個自稱黃先生的人打電話來說想買店面,並且表示可以馬上付十萬塊定金,請明叔把權狀正本準備好。明叔很高興地準備了產權正本,打算趕快把房子賣了能籌錢給兒子辦喜事。小明雖然看老爸如此開心,但直覺狀況不太對,於是決定抽空陪老爸跟這個「黃先生」碰面。結果,這位「黃先生」在碰面時,對自己買店面想做什麼、打算出多少價錢…等等都說不清楚,只是一直表示自己帶了支票,可以隨時開立定金之類的。小明跟明叔覺得不太對勁,禮貌性告辭之後,小明建議老爸把房子委託給他一位在知名仲介公司上班的朋友小王,請他來評估委售。小王依約前來跟小明、明叔碰面,詳細參觀過店面的狀況後,提供了一份完整的商圈行情分析跟業種分析給明叔,告訴他說這個店面離學校近,可以提供做為文具店、餐飲店、書店、電腦設備銷售維修業…等等行業來使用。如果明叔肯委售,他會將物件資料貼上網站、派發廣告來宣傳,並且定期回報,他手上也有幾個正在找店面要做生意的客戶,可以請他們來看看…。而且最近他才幫一個客戶順利申請了營利事業登記證、辦好第三責任險,設置好保全設備,讓客戶的餐廳順利開幕…等等。小王跟明叔說,有人認為,自行售屋可以少付很多服務費,尤其現在委售仲介服務費一律收4%,1000萬的店面就要給40萬服務費,好像很高,所以乾脆自己來賣。但是,許多屋主往往因為不瞭解委售的代書流程跟房地產登記、貸款步驟,也沒有好的銷售管道跟行銷通路,也不知道怎麼提昇賣相,結果不是賣不出去、就是被騙,得不償失。小王提醒明叔有哪些狀況是屋主自售時可能會遇到的陷阱:第一,遇到假買方。賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方,或是遇到仲介掮客刻意打壓價錢賺取差價。所以,應該事先過濾客源,謹慎判斷客戶,確認買方,避免這種風險發生。 第二,證件被盜用。賣方一下子就把身份證、權狀的證明文件交給買方辦過戶時,結果被拿去抵押、借錢等其他用途,讓屋主「屋」「財」兩失。這時候,有品牌並領有經紀人執照的仲介公司與經紀人就可以依照售屋流程,建議屋主不要太早將產權資料外流,或建議屋主只提供委售資料影本、並簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣,避免資料被盜用。而且,現在還有「個人電腦資料保護法」可以保護消費者,讓屋主在委售時更為安心。 第三,一屋二賣。委託仲介公司賣房子,可能會發生與仲介公司都找到買主、都收了訂金,而發生賣方違約一屋二賣的情形。所以,應該在委售時,只委託給一家仲介公司來處理,避免這種糾紛產生。 第四,收不到尾款。房子過戶為買方名下後,買方可能將銀行貸款領走而讓屋主收不到尾款。所以,這時候可以請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶,現在很多仲介公司都跟銀行合作有「履約保證」服務,不會讓賣方拿不到尾款的。第五,買賣無效。若是賣方本身沒有售屋的資格,或是承買人的資格不符都會造成買賣無效。這時候,專業仲介經紀人在簽定委託銷售契約書的時候就會先確認委售人的身份資格,確定是所有權人本人;要約購屋的買方也必需適合於法定資格的購屋人,其年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等等,都會調查得清清楚楚,讓售屋人放心。 第六,交屋糾紛。交屋後買方對屋況、使用權有爭議,要求賠償。尤其是買賣交屋後才發現的漏水、屋況瑕疵等等,最容易發生糾紛。所以,希望售屋人能誠實告知屋況、建立「屋況說明書」,並將一切權利細節詳細註明在契約中,以保障雙方權益。明叔聽完他的簡報之後,決定把房子委託給小王,把所有的問題交給小王去操心,自己樂得幫小明張羅婚事,快快樂樂過大壽去了…。



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